Die Beschwerdeführerin, eine Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung, wendet sich mittelbar gegen die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn sowie die auf dieser Grundlage vom Senat von Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020. Durch die mit der Verfassungsbeschwerde mittelbar angegriffene Regelung wurde die im Jahr 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführte Miethöhenregulierung, welche zunächst faktisch auf fünf Jahre beschränkt war, verlängert.
Die Verfassungsbeschwerde blieb ohne Erfolg. Weder die mittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) noch die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin aus dem Jahr 2020 verletzen die Beschwerdeführerin in ihren Grundrechten. Die Kammer knüpft hierbei an die Erwägungen aus dem Beschluss vom 18. Juli 2019 an (vgl. Pressemitteilung - BVerfG PM 56/2019 vom 20. August 2019), wonach die durch die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 bewirkten Grundrechtseingriffe gerechtfertigt waren, und führt aus, dass auch die seitdem festzustellenden Entwicklungen zu keinem anderen Abwägungsergebnis führen.
Sachverhalt:
Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn wurde 2015 in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingeführt. Zentrale Neuregelung war § 556d BGB, der bestimmt, dass bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Durch die ursprüngliche Regelung waren die Landesregierungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen.
Mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn sind die Landesregierungen mit Wirkung zum 1. April 2020 ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von „jeweils“ höchstens fünf Jahren zu bestimmen, wobei eine Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten musste. Die hierdurch bewirkte Verlängerung der Höchstgeltungsdauer wurde damit begründet, dass die für die Einführung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Vertragsschluss maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fortbestehe. Die ursprünglich vorgesehene Befristung auf fünf Jahre erscheine vor dem Hintergrund der anhaltend schwierigen Lage auf den Wohnungsmärkten als zu kurz bemessen.
Für die Stadt Berlin hat der Senat im Jahr 2020 eine Rechtsverordnung erlassen, die das gesamte Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt.
Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin und Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung. Sie wurde von ihren Mietern vor den Fachgerichten erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer geringeren Miete in Anspruch genommen. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich unmittelbar gegen die letztinstanzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften über die Miethöhenregulierung sowie die vom Senat von Berlin erlassene Rechtsverordnung.
Wesentliche Erwägungen der Kammer:
Die Verfassungsbeschwerde wird nicht zur Entscheidung angenommen, weil sie – soweit sie zulässig erhoben wurde – unbegründet ist. Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn verstößt weiterhin insbesondere nicht gegen Art. 14 Abs. 1 GG (Grundgesetz). Der durch die Regelung bewirkte Eingriff ist nach wie vor gerechtfertigt.
1. Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolgt legitime Ziele und ist zu deren Erreichung geeignet und erforderlich. Insbesondere ist die Eignung der Mietenregulierung nicht dadurch aufgehoben, dass zahlreiche Überschreitungen der gesetzlich zulässigen Miethöhe zu verzeichnen sind. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stellt jedenfalls die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage.
2. Die hier angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne.
a) Die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn bildet keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümerinnen und Eigentümer. Art. 14 Abs. 1 GG schützt von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Die Miethöhenregulierung soll insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und eine daraus resultierende für Vermietende günstige Marktentwicklung zurückzuführen sind. Eine solche Nutzung des Eigentums genießt im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen schon keinen verfassungsrechtlichen Schutz.
Mildernd wirkt zudem unter anderem, dass keine absolute Höchstgrenze vorgegeben wird, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre. Zwar ist insoweit zu berücksichtigen, dass in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zunehmend solche Mieten einfließen, die nicht die am unregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln, sondern bereits selbst unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden. Ungeachtet dessen, dass sich der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht entnehmen lässt, dass Art. 14 Abs. 1 GG eine Orientierung am unregulierten Markt geböte, handelt es sich aber gleichwohl noch immer um eine am Markt grundsätzlich orientierte Vergleichsmiete, die die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsvermietung regelmäßig sicherstellen wird.
b) Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohnraum stehen berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Der Gesetzgeber trägt mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht. Zu berücksichtigen sind auch darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interessen an einer Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation.
c) Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums ist der in § 556d BGB in der Fassung aus dem Jahr 2020 gefundene Ausgleich nicht unangemessen. Dies gilt auch mit Blick auf die ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre. Insbesondere sichert die Verordnungsermächtigung in Absatz 2 weiterhin ab, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der die Mietenregulierung erst aktivierende Verordnungsgeber gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung hinreichend zu begründen.
Auch mit Blick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes begegnet die Verlängerung der Miethöhenregulierung keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführt wurde, lässt sich kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von zur Wiedervermietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Dies gilt auch, soweit bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Mieterhöhungen in Form der Staffelmieten betroffen sind.
3. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 ist mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere hat der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums als erforderlich ansehen dürfen.
BVerfG-Beschluss vom 8. Januar 2026 - 1 BvR 183/25 - BVerfG PM 12/2026
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