Das Ertragswertverfahren ist ein Bewertungsverfahren für Immobilien, bei dem nicht der Bauaufwand oder der Kaufpreis im Vordergrund steht, sondern die Erträge, die mit der Immobilie erzielt werden können.
1 Einfach erklärt
Eine Immobilie ist so viel wert, wie sie auf Dauer an Miete einbringen kann.
Genau von diesem Gedanken geht das Ertragswertverfahren aus.
2 Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Vor allem bei renditeorientierten Immobilien, z. B.:
- Mietwohnungen
- Mehrfamilienhäuser
- vermietete Eigentumswohnungen
Im Rahmen der neuen Grundsteuer (Bundesmodell) wird es u. a. für Wohnungseigentum verwendet.
3 Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Vereinfacht in 5 Schritten:
3.1 1. Ermittlung des jährlichen Ertrags
- Ansatz einer typisierten Nettokaltmiete
- multipliziert mit der Wohnfläche
- ergibt den Rohertrag der Immobilie
3.2 2. Abzug pauschaler Kosten
- pauschaler Abschlag für Bewirtschaftungskosten
- ergibt den Reinertrag
3.3 3. Aufteilung in Boden und Gebäude
- Der Ertrag des Bodens wird getrennt betrachtet
- Grundlage: Bodenrichtwert
3.4 4. Kapitalisierung des Gebäudeertrags
- Der verbleibende Gebäudeertrag wird
- mit einem Liegenschaftszinssatz abgezinst
- abhängig u. a. von Lage und Nutzung
3.5 5. Addition zum Grundstückswert
- Gebäudewert + Bodenwert
- ergibt den Ertragswert (Grundsteuerwert)
4 Besonderheit bei der Grundsteuer
Im Grundsteuer-Bundesmodell:
- werden keine tatsächlichen Mieten angesetzt,
- sondern gesetzlich festgelegte Durchschnittsmieten.
Ziel ist:
- Automatisierung,
- Massenbewertung,
- Vermeidung eines erneuten Bewertungsstaus.
5 Warum ist das Verfahren umstritten?
- Gute und schlechte Lagen werden nicht immer exakt unterschieden.
- Hochwertige Wohnungen werden oft unterbewertet,
- einfache Wohnungen teilweise überbewertet.
Der BFH hält diese Ungenauigkeiten aber für verfassungsrechtlich zulässig.
6 Merksatz
Beim Ertragswertverfahren zählt nicht, was die Immobilie gekostet hat, sondern was sie einbringt – zumindest typischerweise.
7 Rechtliche Einordnung
👉 Steuerrecht
genauer: Grundsteuerrecht / Bewertungsrecht
7.1 Im Einzelnen
7.1.1 1. Steuerrecht (Hauptrechtsgebiet)
Das Ertragswertverfahren ist im hier relevanten Zusammenhang Teil des:
➡️ Es dient der Feststellung des Grundsteuerwerts, der Grundlage für die Grundsteuer ist.
Typische Normen:
7.1.2 2. Öffentliches Recht
- Steuerrecht ist Teil des öffentlichen Rechts.
- Fragen der Verfassungsmäßigkeit (Art. 3 GG) spielen eine Rolle.
7.1.3 3. Immobilienbewertungsrecht (untergeordnet)
- Technisch-methodischer Bereich
- Auch relevant außerhalb des Steuerrechts (z. B. Verkehrswertermittlung),
- hier aber nur als Hilfsdisziplin, nicht als Hauptrechtsgebiet.