1 Was ist die EOP-Methode?
Die EOP-Methode (EOP = Ertragsorientierte Pachtwertmethode) ist ein betriebswirtschaftliches Rechenmodell, mit dem geschätzt wird, welche Pacht ein „durchschnittlich gut wirtschaftender“ Pächter zahlen könnte.
Sie fragt also nicht:
Was wird für dieses Objekt am Ort tatsächlich gezahlt?
sondern:
Was könnte ein normal qualifizierter Betreiber aus dem Objekt erwirtschaften und davon als Pacht zahlen?
2 Wie funktioniert die EOP-Methode vereinfacht?
Die Methode läuft in etwa so ab:
- Ausgangsbasis: erwarteter Umsatz
Es wird geschätzt, welchen Umsatz ein durchschnittlicher Betreiber (z. B. einer Gaststätte) erzielen kann. - Abzug typischer Kosten
Davon werden pauschal oder statistisch abgezogen:- Personal
- Wareneinsatz
- laufende Betriebskosten
- sonstige Aufwendungen
- Ermittlung des „verfügbaren Ertrags“
Übrig bleibt der Betrag, der rechnerisch für:- Unternehmergewinn und
- Pacht
zur Verfügung steht.
- Ableitung der Pacht
Aus diesem Rest wird eine „wirtschaftlich tragbare“ Pacht berechnet.
➡️ Ergebnis: eine theoretisch erzielbare Pacht, nicht zwingend eine am Markt tatsächlich gezahlte.
3 Wofür wird die EOP-Methode typischerweise genutzt?
Die EOP-Methode wird vor allem eingesetzt bei:
- Spezialimmobilien (Gaststätten, Hotels, Kinos, Freizeitobjekte)
- Objekten, bei denen es kaum Vergleichsobjekte gibt
- betriebswirtschaftlichen Bewertungen, z. B.:
- Investitionsentscheidungen
- Bankenbewertungen
- Unternehmensbewertungen
➡️ Nicht originär für steuerliche Vergleichsmieten gedacht, sondern für wirtschaftliche Tragfähigkeitsrechnungen.
4 Warum ist die EOP-Methode steuerlich problematisch?
Der BFH kritisiert die Methode aus mehreren Gründen:
4.1 1. Kein Blick auf den örtlichen Markt
Die EOP-Methode:
- arbeitet mit Durchschnittswerten
- abstrahiert von konkreten örtlichen Besonderheiten
- bildet den Markt nur global, nicht lokal ab
Das Steuerrecht verlangt aber ausdrücklich:
den örtlichen Markt („ortsübliche Marktmiete/-pacht“)
4.2 2. Falsche Fragestellung
| Steuerrecht | EOP-Methode |
|---|---|
| Was wird am Ort tatsächlich gezahlt? | Was könnte ein Betreiber zahlen? |
| Marktpreis | Wirtschaftliche Leistungsfähigkeit |
| Objektbezogen | Betreiberbezogen |
➡️ Damit beantwortet die EOP-Methode eine andere Frage, als das Steuerrecht stellt.
4.3 3. Gefahr der „Scheingenauigkeit“
Die Methode erzeugt:
- exakte Zahlen
- scheinbar objektive Ergebnisse
In Wahrheit beruhen diese Zahlen aber auf:
- Annahmen
- pauschalen Erfahrungswerten
- statistischen Durchschnittsdaten
Der BFH hält diese Genauigkeit für trügerisch, wenn es um den konkreten Markt geht.
5 Was sagt der BFH konkret?
Der BFH stellt klar:
- Ein Sachverständiger darf nicht an der ortsüblichen Marktmiete „vorbeirechnen“.
- Die Grenze ist überschritten, wenn etwas anderes ermittelt wird als die ortsübliche Marktpacht.
- Die EOP-Methode ermittelt keine Marktpacht, sondern eine betriebswirtschaftlich tragbare Pacht.
- Das genügt steuerlich nicht.
6 Was ist stattdessen zulässig?
Auch wenn es schwierig ist:
- Schätzung ist erlaubt
- Einschaltung eines ortskundigen Sachverständigen oder Maklers
- Orientierung an:
- regionalen Erfahrungswerten
- tatsächlichen Vertragsgestaltungen
- vergleichbaren Nutzungen (auch mit Anpassungen)
➡️ Selbst eine unscharfe, unsichere Schätzung ist besser als ein rechnerisch exaktes, aber marktfernes Modell.
7 Merksatz für die Praxis
Die EOP-Methode sagt, was wirtschaftlich möglich ist – das Steuerrecht fragt, was am Ort üblich ist.