Mietrecht für Gewerbe - Einführung

  • <p>Das gewerbliche Mietrecht unterscheidet sich vom sozialen Wohnungsmietrecht.<br></p>

    1 Überblick


    Der Mietvertrag ist in §§ 535 ff. BGB geregelt. Beim Mietvertrag gibt es zwei Vertragsparteien, den Mieter und den Vermieter. Der Vermieter über­lässt dem Mieter für die Dauer des Mietverhältnis­ses einen Gegenstand ge­gen Entgelt.


    1.1 Vertragsparteien


    Der Mieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand vertragsgemäß zu nutzen und das vereinbarte Entgelt zu zahlen. Der Vermieter überlässt den Mietge­genstand über den vereinbarten Zeitraum und trägt grundsätzlich dafür Sor­ge, dass der Mietgegenstand in einem dem Mietvertrag entsprechenden Zu­stand ist.


    1.2 Vertragsgegenstand


    Gegenstand eines Mietvertrages kann neben Räumen jede Art von Gegen­ständen sein, beispielsweise Geschirr, Fahrzeuge oder Werkzeuge.


    Der Mietvertrag hat seine Bedeutung vor allem in der Wohnungs­vermietung. Der Gesetzgeber hat für die Wohnraumvermietung eine Vielzahl von Vor­schriften entwickelt, die dem Schutz des Mieters gelten. Vor dem sozia­len Hintergrund dieser Reglungen sollte nicht vergessen werden, dass es zur ge­werblichen Mietung, beispielsweise von Betriebs- oder Büroräumen, we­sentliche Un­terschiede gibt. Die Unterschiede sind so groß, dass Sie alles, was Sie bisher über Wohnungsvermietung kannten, vergessen sollten.


    Geschäftsräume


    Zur gewerblichen Vermietung zählt vor allem die Bereitstellung von Ge­schäftsräumen.


    Zu Geschäftsräumen können gehören:

    • Läden

    • Lagerräume

    • Verkaufsbuden

    • Kioske

    • Praxisräume

    • Büros

    • Garagen

    • Außenwände für Schaukästen oder Reklameschilder


    2 Vertragsfreiheit im gewerblichen Mietrecht


    Die Vertragsparteien unterliegen keinerlei Abschlusszwang. Es herrscht inhaltliche Gestaltungsfreiheit. Die Mietparteien können nach Belieben vereinbaren, was sie möchten. Der Vermieter kann die ihm geeig­net erscheinenden Vertragsbedingungen aushan­deln. Zwar unterliegen vor­formulierte Vertragsbedingungen auch der Kontrolle der Allgemeinen Ge­schäftsbedingungen, aber nur nach den Grundsätzen des Treu und Glaubens im gewerblichen Mietrecht. Die Hürden für eine unangemessene Benachtei­ligung sind sehr hoch.


    Auch kann der Mietpreis frei vereinbart werden. Es herrscht Mietpreisfrei­heit. Erst wenn Wucher vorliegt, wird ein Gericht einschreiten.


    Auch bei der Kündigung gibt es (fast) keine Grenzen. Der Ver­mieter kann kündigen, wann es ihm beliebt, es sei denn der Miet­vertrag besagt etwas an­deres.


    3 Abgrenzung zum Pachtvertrag


    Die Rechtsgrundlage für den Mietvertrag findet sich in den §§ 535 ff. BGB. Der Mietvertrag und der Pachtvertrag haben beide die dauerhafte Überlassung einer Sache zum Gegenstand. Es macht daher Sinn sich den Unterschied zwischen beiden Ver­tragstypen zu gegenwärtigen. Bei einem Pachtvertrag wird der Verpächter dazu verpflichtet, neben der Sache auch die Früchte der Sache für den Pachtzeitraum zu überlassen. Wird also an einen Bauern ein Stück Land verpachtet, so kann der Bauer den Boden nutzen und die geernteten Kartoffeln weiterverkaufen. Hätte er den Boden „gemietet“, so dürfte er die Kartoffeln nicht verkaufen, sondern müsste sie an dem Vermieter aushändigen. Der Verpächter haftet weiterhin für Sachmängel, die bei Ab­schluss des Vertrages vorhanden waren. Zu den Sachmängeln ge­hören etwa die Beschränkung des Gebrauches oder der Nutzung der Pachtsache, wenn sie auf die Beschaffenheit und Lage der Pachtsache zurückzuführen sind.


    4 Mietpreis und Arten der Miete


    Die Miethöhe für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden. Die Parteien können die rechtliche Gestaltungsfreiheit für die Ausgestaltung der Miete voll ausnutzen. Es haben sich in der Pra­xis einige gut funktionierende Reglungen entwickelt:


    4.1 Festmiete


    Am einfachsten ist es, eine Festmiete zu vereinbaren. Während der gesamten Vertragslaufzeit würde dann ein einheitlicher Miet­preis gelten.


    4.2 Staffelmiete


    Die gängige Alternative zur Festmiete ist die Staffelmiete. Hier wird im Mietvertrag von Anfang an vereinbart, dass sich der Mietpreis zu bestimmten Terminen anpasst.


    4.3 Umsatzmiete


    Eine andere Möglichkeit bietet die Umsatzmiete. Bei der Umsatz­miete zahlt der Mieter einen bestimmten Anteil seines Umsatzes als Miete an den Vermieter. Häufig wird die Umsatzmiete mit ei­ner Festmiete gekoppelt.


    Eine weitere Möglichkeit, die Miethöhe über einen längeren Zeit­raum festzulegen, ist die Wertsicherungsklausel. Sie liegt vor, wenn im Mietvertrag bestimmt wird, dass sich der Mietzins in gleicher Weise entwickeln soll, wie eine bestimmte Bezugsgröße.


    Eine sinnvolle Ergänzung des Mietvertrages, wie auch jeden an­deren Vertrages, ist die salvatorische Klausel. Sie sorgt dafür, dass bei der Ungültigkeit einer Vertragsbestimmung nicht der ganze Vertrag unwirksam wird, sondern gültig bleibt.


    5 Betriebspflicht


    Bei der Mietung von Ladengeschäften kann eine Betriebspflicht des Mieters vereinbart werden. Der Vermieter kann das gesamte wirtschaftliche Risi­ko auf den Mieter ab­wälzen.


    Der Mietvertrag kann außerhalb der Wohnungsvermietung form­frei abge­schlossen werden. Auch die mündliche Vereinbarung, wäre ein voll wirksamer Mietvertrag.

    Wissen

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